La función del registrador de la propiedad en la protección especial del dominio público en el actual registro de la propiedad global

Resumen

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, existe un nuevo sentido de la finca registral, de carácter gráfico, que complementa y no sustituye a la tradicional descripción literaria de las fincas registrales. De esta forma, se ha superado la tradicional limitación del Registro de la Propiedad, que no extendía sus efectos a los datos de hecho o datos descriptivos de la finca. De acuerdo con la nueva regulación, se extienden los principios registrales a los datos descriptivos de la finca cuando se produzca la inscripción de su base gráfica, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria, que permite ampliar los efectos jurídicos que produce el Registro de la Propiedad. De la combinación de los principios de inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad y los procedimientos administrativos que ostenta la administración para la gestión, conservación y defensa de sus bienes, resulta un régimen altamente protector de los bienes públicos. Este régimen, necesario como es dada la gran importancia de la defensa de los intereses públicos, debe ser aplicado con estricto cumplimiento de las garantías existentes para los particulares. Los ciudadanos se encuentran, sin duda, en una posición de desequilibrio en la defensa de sus intereses frente a los intereses de la administración, por lo que en la aplicación del régimen jurídico administrativo básico, también han de conservarse las garantías legales para que no se vean vulnerados los derechos de particulares. El complejo sistema de comunicaciones entre Registro y Catastro, implantado tras la reforma de bases gráficas, exigía desde su inicio una normativa técnica de desarrollo que especificara los cauces y supuestos en los que dichas comunicaciones habían de producirse, y los requisitos técnicos que habían de cumplir las citadas comunicaciones. De la Ley 13/2015 y las Resoluciones Conjuntas de intercambio de información de 2015 y 2020, en relación con el dominio público, se deriva la falta de insistencia en la inscripción registral (y en concreto de la base gráfica) del demanio. La reforma, al insistir en la protección del dominio público “esté o no inscrito”, no hace sino desalentar la inscripción registral. Ello conlleva, a la postre, menor seguridad jurídica y un debilitamiento en la protección del dominio público y en los efectos que éste produce sobre las fincas de los particulares próximos al mismo. También se echa en falta un desarrollo reglamentario de los arts modificados por la Ley Hipotecaria. En este sentido, existen múltiples preceptos del Reglamento Hipotecario que se entienden derogados por la reforma de la Ley 13/2015, siendo necesaria la modificación del reglamento en este punto para aclarar conceptos y desarrollar los nuevos procedimientos de la Ley Hipotecaria. En la actualidad, la Ley de Jurisdicción Voluntaria introduce como operadores de jurisdicción voluntaria a los Letrados de la Administración de Justicia, a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad y Mercantiles. En concreto, dentro de los expedientes de jurisdicción voluntaria atribuidos al Registrador de la Propiedad, destacan los expedientes de rectificación de descripción de fincas registrales, el expediente de deslinde de fincas inscritas en el registro, el expediente de doble inmatriculación y el expediente de liberación de cargas y gravámenes. Sin embargo, es objeto de crítica el estrecho ámbito de facultades atribuidas al registrador de la propiedad en este punto frente a otros operadores jurídicos. Por último, ha de destacarse también, la figura del registrador de la propiedad como conciliador, que le permite evitar litigios relativos a controversias inmobiliarias, urbanísticas o mercantiles, o que versen sobre actos o hechos inscribibles. Estas nuevas competencias en materia de jurisdicción voluntaria al registrador de la propiedad constituyen también un mecanismo de ayuda para solventar los conflictos que pueden generar las inscripciones de bases gráficas. La institución registral ha evolucionado de forma paralela a nuestra sociedad. El objetivo actual del Registro de la Propiedad se centra en proporcionar, a través de la información registral, los datos más exactos y útiles posibles para tener conocimiento del régimen jurídico, gravámenes y posibles afecciones de una finca registral. En este sentido, se puede encuadrar la redacción del art 9 de la Ley Hipotecaria, al permitir que se haga constar la “situación urbanística, medioambiental o administrativa” de la finca registral. Comprende, desde luego, esta circunstancia a las fincas de dominio público o la posible afección de fincas de dominio público sobre fincas privadas, pero también otras situaciones o características que pueden afectar a una finca registral, como lo es la realización de actividades contaminantes, la circunstancia de situarse en zona de especial protección o tratarse de un bien de interés histórico o cultural, entre otras. En resumen, la tendencia predominante (que ya está en marcha, pero ha de ser objeto de un mayor desarrollo en múltiples materias) implica crear, desde distintos ámbitos de actuación (bases gráficas, dominio público, situaciones especiales) un folio registral completo que permita dar toda la información necesaria, para que el titular registral conozca las limitaciones y afecciones a que está sujeta su finca.