Comentario a la STS de 21 de junio de 2022 (RJ 2022, 3494). Resolución de compraventa de inmueble sometida a posterior calificación urbanística y frustración del fin del contrato.

Resumen

La Compañía Portobello Marbella S.L., como parte compradora y con fecha 23 de febrero de 2016, interpone demanda contra la Comunidad hereditaria formada por herencia yacente de D. Hipólito (vendedor fallecido) formulando reclamación basada en el incumplimiento de prestaciones pactadas en contrato de compraventa de inmueble como causa habilitante de resolución y frustración del interés contractual. Por su parte, la parte vendedora formalizó demanda reconvencional por la que solicitaba que se condenase a la actora al pago de la parte de precio pendiente con los intereses legales correspondientes, alegando incumplimiento contractual. Con fecha 8 de junio de 2005 se celebró contrato de compraventa entre las partes constituyendo su objeto una finca destinada a olivar (antes viña), según descripción registral, sita en Morata de Tajuña (Madrid), por un precio fijado en 423.384 € que habría de abonarse así: 10% antes de la firma del contrato; 15% al tiempo de la firma del contrato; otro 25% dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en la que se produzca la aprobación provisional del PGOU de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra aceptada por la segunda parte; y finalmente, el 25% al otorgamiento de la escritura de compraventa. El contrato incluía una estipulación expresa según la cual el inmueble objeto de compraventa (que ya disponía de una calificación provisional favorable a la edificación) debía obtener, mediante tramitación del oportuno procedimiento de aprobación, la calificación urbanística definitiva que ya estaba avanzada en en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con carácter previo y provisional como “suelo urbanizable sectorizado”, u otra calificación técnica que permitiese el uso edificatorio aprobada por la compradora. La entidad compradora del inmueble (suelo pendiente de nueva calificación en el PGOU) obtuvo aprobación de su Convenio urbanístico específico para ejecución en suelo predeterminado el 30 de diciembre de 2004, y adquirió por compraventa el suelo objeto de litigio el 8 de junio de 2005 (como suelo no urbanizable común) sometiéndolo a una condición resolutoria de aprobación definitiva de calificación urbanística favorable para la edificación (suelo urbanizable sectorizado), iniciándose el proceso general e independiente de aprobación del PGOU municipal con solicitud de informes preceptivos e información pública el 28 de abril de 2006. Finalmente, con ocasión del estudio y aprobación del PGOU se produjo a resultas de los informes preceptivos recibidos la resolución administrativa denegatoria del Convenio urbanístico celebrado con la compradora del suelo el 18 de marzo de 2009, lo que fue notificado a la compradora con suspensión inmediata del pago de los porcentajes de precio que habían sido aplazados e interponiendo demanda de resolución del contrato para obtener la restitución de las cantidades ya pagadas. La parte vendedora del inmueble consideró que se había producido una situación no imputable a su posición contractual y que en consecuencia estaba en su derecho de exigir a Portobello Marbella S.L. el completo cumplimiento del contrato con la entrega de las cantidades fijadas como precio en su totalidad. La parte compradora alegó que según el Ayuntamiento, los nuevos parámetros urbanísticos que se atribuían al Sector SR-6 “Balcón de Morata de Tajuña” diferían totalmente de los parámetros establecidos en el Convenio Urbanístico y la Adenda inicialmente aprobados por el Pleno municipal, transformando el sector en otro totalmente diferente al original, no solo en sus parámetros urbanísticos, sino en el sistema de gestión, en su tramitación administrativa y en los tiempos necesarios para desarrollarlo y promover su ejecución, con grave afectación a la utilidad urbanística del suelo específico, por lo cual se hacía manifiestamente inviable el cumplimiento del Convenio y de la Adenda por parte del Ayuntamiento, que debía resolverlos quedando afectada la eficacia del contrato celebrado. Se alega por la compradora la resolución del contrato por aplicación de la doctrina sobre la frustración del interés del contrato y el carácter condicional de la prestación y por la parte vendedora, mediante demanda reconvencional la exigencia del cumplimiento forzoso por incumplimiento de contrato basada en el artículo 1124 CC.