La declaración de obra nueva y el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal cuando el otorgante se encuentra casado y sometido al régimen de gananciales

Resum

El objeto de esta ponencia es poner de manifiesto los problemas que puede aparejar el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal, estando casado y sometido al régimen de gananciales el que procedió a tal formalización, ya que será necesario despejar como un "prius" lógico si es precisa la concurrencia de ambos cónyuges a dicho acto o si, por el contrario, se encuentra incluido entre aquéllos que puede realizar individualmente uno de los esposos sin el consentimiento del otro, cuestión a su vez íntimamente ligada al tema de la naturaleza jurídica atribuible a la formalización del título constitutivo de la propiedad horizontal dentro del nacimiento o aparición de este peculiar régimen inmobiliario. Igualmente queremos destacar que, si bien la declaración de obra nueva no constituye un negocio jurídico, sin embargo, consideramos que no queda simplemente circunscrita a ser una modificación en la entidad registral afectada, ya que de la misma y de su constancia registral pueden derivarse una serie de efectos jurídicos (art. 361 CC), sin olvidar, las implicaciones que dicha declaración tiene actualmente con el urbanismo, con posibilidad de demolición sin indemnización, todo lo cual exige extremar las precauciones respecto al consentimiento de los titulares registrales para su otorgamiento. La realización de una obra sobre terreno ganancial y la formalización de la misma, con arreglo al art. 1375 CC, constituyen actos de gestión, que han de ser realizados por ambos cónyuges y no por uno sólo de ellos. Ahora bien, de acuerdo con el art. 1384 CC, figurando en el Registro algún bien inmueble sólo a nombre de un cónyuge, porque fuera él el que intervino exclusivamente en su compra, dicho cónyuge está legitimado para realizar actos de administración sobre dicho bien. Por otro lado, los artículos 93.4 y 94.2 RH, contemplan la constitución del régimen de la propiedad horizontal y la declaración de la obra nueva como operaciones que puede realizar sin consentimiento del otro cónyuge, el llamado "titular registral", cuando el bien de que se trate, aun perteneciendo a la categoría de los gananciales, hubiese sido adquirido a título oneroso y se encuentre inscrito a nombre de uno solo de los esposos en el Registro de la Propiedad, bien como presuntivamente ganancial, bien como adquirido para la sociedad. Sobre la base de estos preceptos, vamos a tratar de exponer las ocasiones en que uno de los cónyuges puede válidamente otorgar por sí solo la declaración de obra nueva y el título constitutivo de la propiedad horizontal, en el caso de que se llegase a la convicción de que ello es viable en algún supuesto, sin desatender los supuestos en que es requerida la actuación conjunta de los esposos. También queremos añadir que es posible que la normativa del Código civil reguladora de esta materia carezca de virtualidad en cuanto a su aplicación en gran parte de las operaciones antes mencionadas, pues aunque este régimen nace, en ocasiones, como forma de salir de la indivisión característica de la comunidad ordinaria existente sobre un inmueble o lo constituyen "ab initio" quienes acometen la construcción de un edificio con intención de repartirse desde el primer momento las diferentes unidades susceptibles de aprovechamiento independiente, no lo es menos que, cuantitativamente los supuestos más significativos de nacimiento de la propiedad horizontal son aquellos en que el constructor o promotor procede por sí sólo al otorgamiento del título constitutivo, tratándose, pues, de un empresario, un comerciante, de tal forma que estando casado en régimen de gananciales hay una normativa especial prevista en el Código de comercio.